Le Sénat vote la prolongation de deux ans de l'encadrement des loyers, recentrant le texte adopté par l'Assemblée

Un texte recentré sur l'encadrement des loyers par la commission

La proposition de loi examinée au Sénat avait été adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025 à l'initiative du député socialiste Inaki Echaniz. Dans sa version initiale, elle portait à la fois sur la pérennisation de l'encadrement des loyers et sur un encadrement renforcé du congé donné par le bailleur au locataire. La rapporteure Amel Gacquerre (UCI) a proposé à la commission des affaires économiques de supprimer quatre articles afin de recentrer le texte sur le seul encadrement des loyers, estimant que les autres articles « introduisaient quant à eux de nouvelles contraintes pour les bailleurs » et « contribuaient à déséquilibrer la relation locative plutôt qu'à renforcer la confiance ».

Ce dispositif, instauré à titre expérimental par la loi ELAN de 2018, arrivait à échéance le 23 novembre 2026 dans 70 communes et concernait, selon plusieurs orateurs, environ 1,2 million de locataires. Plutôt que la pérennisation votée par les députés, la commission a opté pour une prolongation de deux ans à périmètre et régime constants, sans réouverture du délai de candidature pour de nouvelles collectivités. Amel Gacquerre a justifié ce choix par les conclusions du rapport des économistes Guillaume Chapelle et Gabriel Fack, remis en mai, ainsi que par celui de la Cour des comptes publié le 14 octobre, qui pointent selon elle « les nombreuses limites du dispositif » et l'absence de données suffisamment fiables sur ses effets sur l'offre locative.

Le ministre de la ville et du logement Vincent Jeanbrun a indiqué partager cette orientation, rappelant qu'il ne croit « pas que le plafonnement des loyers puisse résoudre la crise du logement » et que la priorité du gouvernement reste de « construire davantage » et de « remettre des biens sur le marché ». Il a toutefois précisé accepter la prolongation de deux ans pour les communes déjà engagées, en soulignant que les maires consultés avaient « unanimement demandé une prolongation » plutôt qu'une « sortie sèche et brutale ».

Liberté des communes d'entrer ou de sortir : le point de friction

Un des principaux débats a porté sur la possibilité pour les collectivités d'entrer ou de sortir du dispositif. La commission a introduit une clause permettant aux communes et intercommunalités déjà engagées de mettre fin à l'expérimentation sur leur territoire avant son terme, au nom de la libre administration des collectivités. Un amendement de la rapporteure, adopté en séance, a précisé que lorsque la demande de sortie émane d'un EPCI, chaque commune membre peut délibérer dans un délai de deux mois pour exprimer son souhait de maintien.

En revanche, le Sénat a rejeté plusieurs amendements visant à permettre à de nouvelles communes volontaires de rejoindre le dispositif. Ian Brossat (CRCE-K) a dénoncé une incohérence : « avec votre système, on peut fermer la porte mais on peut pas l'ouvrir », citant des villes ayant fait campagne sur l'encadrement des loyers lors des élections municipales. Audrey Linkenheld (SER) a fait valoir qu'il serait « regrettable et incohérent » qu'au nom des libertés locales, on refuse à des communes comme Strasbourg la possibilité d'entrer dans le dispositif alors qu'on l'accorde pour en sortir. Le ministre et la rapporteure ont justifié ce refus par la nécessité de maintenir un périmètre stable pour permettre une évaluation fiable du dispositif à l'issue des deux années.

Oppositions entre pérennisation, prolongation plus longue et suppression

Le groupe socialiste, par la voix de Viviane Artigalas et Rémi Féraud, a défendu la pérennisation du dispositif, ou à défaut une prolongation de trois ans plutôt que deux, jugeant qu'un délai de deux ans « paraît tôt ou contraint » pour mesurer des résultats consolidés. Le groupe écologiste a porté la même ligne, Antoinette Guhl rappelant que l'encadrement des loyers est soutenu, selon elle, par « 83 % des Français » et que la suppression du dispositif reviendrait à acter que les auteurs de cet amendement ne sont « pas les défenseurs du pouvoir d'achat ». Ian Brossat (CRCE-K) a également plaidé pour une prolongation allant jusqu'en 2030, soulignant que l'expérimentation ultramarine prévue par la loi Belim court déjà jusqu'à cette date.

À l'inverse, le groupe Union nationale pour les territoires (UNTPO), qui a voté contre le texte dans son ensemble, a jugé l'encadrement des loyers « une politique délétère à long terme » qui décourage l'investissement et l'entretien des logements. Thierry d'Aigremont a cité une comparaison internationale de la Cour des comptes portant sur 196 études, selon laquelle 12 études sur 16 consacrées à l'offre locative constatent sa diminution. Son groupe a proposé sans succès de supprimer la prolongation et de réduire le plafond des amendes applicables aux bailleurs contrevenants.

Christophe Plassard (LIRT) a lui aussi exprimé des réserves fortes sur le dispositif tout en votant le compromis de la commission, rappelant que « la demande de logement disponible à la location continue d'augmenter tandis que l'offre est de plus en plus insuffisante », selon des chiffres qu'il a avancés de 42 % de hausse de la demande contre 16 % de baisse de l'offre en cinq ans. La présidente de la commission Dominique Estrosi Sassone, qui a voté le texte, a également affirmé ne pas être favorable à l'encadrement des loyers par principe mais avoir accepté ce compromis par attachement aux libertés locales.

Compléments de loyer et contournements : des correctifs écartés par la commission

Plusieurs amendements visaient à corriger ce que des sénateurs de gauche ont présenté comme des contournements du dispositif, notamment via le recours au bail civil, au coliving ou aux compléments de loyer jugés abusifs. Ian Brossat a cité l'exemple d'« une annonce » où un complément de 300 euros par mois au-delà du plafond était justifié par la présence d'une machine à laver. Ces amendements, dont ceux visant à plafonner ou mieux encadrer le complément de loyer, ont été rejetés, la rapporteure estimant que la jurisprudence s'est « peu à peu structurée » pour apprécier ces cas au cas par cas.

La commission a néanmoins porté de trois mois à un an le délai pour contester un complément de loyer, tout en réduisant de trois ans à un an le délai pour contester le loyer de base lui-même, afin d'unifier les délais. Le groupe socialiste et le groupe CRCE-K ont proposé en vain de revenir à un délai unique de trois ans, jugeant qu'un délai plus court favorise le non-recours des locataires les plus fragiles, Viviane Artigalas évoquant le risque de renoncement par crainte de pressions des bailleurs et Ian Brossat le fait que de nombreux locataires ignorent leurs droits au moment de la signature du bail.

Les réactions

Sur X, Dominique Estrosi Sassone (LR), présidente de la commission des affaires économiques, a salué un texte qui, selon elle, « ne décourage pas les bailleurs d'investir, respecte les libertés locales et permettra dans deux ans d'évaluer » le dispositif, résumant la position de son groupe en faveur du compromis trouvé en commission.