Encadrement des loyers : ce que change la proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs

Ce que prévoit le texte

L'article 1er modifie l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour supprimer la mention du caractère expérimental et de la durée de huit ans qui encadraient jusqu'ici le dispositif, et permet désormais aux communes situées en zone tendue, ainsi qu'aux communes limitrophes, de mettre en œuvre l'encadrement des loyers par simple délibération, sans attendre un décret ministériel.

Le texte précise également le champ des logements concernés : il intègre les activités s'apparentant au coliving, donnant accès à des espaces partagés et des services réservés aux locataires, dans le périmètre de la loi du 6 juillet 1989, afin de limiter les contournements du dispositif par ce type de contrats.

Sur le complément de loyer, l'article 1er fixe un plafond de 20 % du loyer de référence majoré et impose que son montant soit précisé dans les annonces de mise en location. Il prévoit aussi qu'un décret fixe un coefficient correcteur pour valoriser les surfaces annexes comme les caves ou les balcons.

L'article 1er double le montant des amendes applicables aux bailleurs ne respectant pas l'encadrement, les faisant passer de 5 000 à 10 000 euros et de 15 000 à 30 000 euros, et prévoit que leur produit soit intégralement reversé à la commune, à la métropole ou à l'EPCI ayant reçu délégation.

L'article 2, tel qu'adopté par l'Assemblée, modifie la loi du 6 juillet 1989 pour suspendre la possibilité pour le bailleur de donner congé lorsque le locataire a engagé une procédure de contestation du loyer, douze mois avant l'échéance d'un bail nu ou six mois pour un bail meublé. Il ajoute aussi que « la preuve de la justification du motif du congé doit être apportée par le propriétaire ».

L'article 3 gage financièrement la proposition par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs.

Les objectifs affichés par les auteurs

Selon l'exposé des motifs, l'encadrement des loyers « a ainsi démontré son efficacité » et doit être pérennisé car, sans intervention législative, le dispositif expirait le 25 novembre 2026. Les auteurs s'appuient sur la mission d'information parlementaire menée par Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz à l'été 2025, qui a conclu que le dispositif « fonctionnait et méritait d'être poursuivi ».

Les auteurs font valoir que l'encadrement des loyers n'est pas responsable de la baisse générale de l'offre locative, en comparant les baisses d'annonces entre villes avec et sans encadrement, et soulignent qu'il a permis de contenir la hausse des loyers, citée à 5 % à Bordeaux, 7 % à Montpellier et 10 % à Paris entre 2021 et 2024, contre des hausses plus fortes dans les villes non régulées.

L'exposé des motifs justifie l'encadrement du complément de loyer et le renforcement des amendes par le constat que ce mécanisme « est régulièrement utilisé pour contourner l'encadrement des loyers », et reprend une recommandation du rapport de la mission d'information pour que le produit des amendes revienne aux communes afin de les inciter à demander la délégation de compétence.

L'article 2 vise, selon les auteurs, à protéger le locataire contre des « congés représailles » qui viendraient sanctionner une contestation de loyer, en suspendant temporairement la faculté de donner congé et en resserrant à un an après le départ du locataire le délai de prescription des actions relatives à l'encadrement.

Les débats et les points de friction

Au Sénat, la rapporteure Amel Gacquerre (UCI) a proposé de supprimer plusieurs articles pour recentrer le texte sur le seul encadrement des loyers, estimant qu'ils « introduisaient quant à eux de nouvelles contraintes pour les bailleurs » et « contribuaient à déséquilibrer la relation locative plutôt qu'à renforcer la confiance ».

Le ministre de la ville et du logement Vincent Jeanbrun a indiqué partager cette orientation, affirmant ne pas croire « que le plafonnement des loyers puisse résoudre la crise du logement », tout en acceptant une prolongation de deux ans au nom des maires qui avaient « unanimement demandé une prolongation » plutôt qu'une sortie brutale.

Le choix d'une prolongation de deux ans plutôt que d'une pérennisation a été justifié par la rapporteure au regard des conclusions du rapport des économistes Guillaume Chapelle et Gabriel Fack et de celui de la Cour des comptes du 14 octobre, qui pointent selon elle « les nombreuses limites du dispositif » et un manque de données fiables sur ses effets.

À l'inverse, le groupe socialiste (Viviane Artigalas, Rémi Féraud) et le groupe écologiste (Antoinette Guhl) ont défendu la pérennisation ou une prolongation plus longue de trois ans, un délai de deux ans paraissant selon eux insuffisant pour évaluer des résultats consolidés. Ian Brossat (CRCE-K) a dénoncé l'impossibilité pour de nouvelles communes de rejoindre le dispositif, dénonçant une incohérence : « avec votre système, on peut fermer la porte mais on peut pas l'ouvrir ».

Le groupe UNTPO, qui a voté contre l'ensemble du texte, a jugé l'encadrement des loyers « une politique délétère à long terme » qui décourage l'investissement et l'entretien des logements, s'appuyant sur une comparaison internationale de la Cour des comptes.

À l'Assemblée, lors de la première lecture, le groupe Ensemble pour la République, à l'initiative de M. Kasbarian, a déposé un amendement de suppression de l'article 1er, estimant que l'encadrement des loyers « contribue directement » à aggraver les tensions du marché locatif en décourageant l'investissement ; le Rassemblement national a quant à lui proposé la suppression de l'article 2, tandis que le groupe La France insoumise a proposé sans succès d'interdire purement et simplement le complément de loyer, qu'il juge « le principal mécanisme de contournement de l'encadrement des loyers ».

Les amendements qui ont fait évoluer le texte

En première lecture à l'Assemblée, le groupe Socialistes a obtenu plusieurs avancées significatives : la subordination de la mise en place de l'encadrement à l'accord du conseil municipal, le doublement des amendes, la précision de la justification du complément de loyer dans les annonces, et des clarifications rédactionnelles sur la portée du dispositif de mise en demeure des bailleurs recourant à des baux civils abusifs.

Le groupe Écologiste et social a fait adopter l'extension de l'encadrement des loyers aux baux civils et aux contrats de coliving, l'interdiction du complément de loyer pour les logements de 14 mètres carrés ou moins, un renforcement de la définition du complément de loyer par l'ajout des mots « propres et objectives », ainsi qu'un mécanisme d'ajustement du loyer de référence majoré dans les secteurs où le loyer médian dépasse de 10 % celui de l'agglomération.

Au Sénat, en commission, un amendement du groupe CRCE-K visant à rétablir l'article 1er tel qu'adopté par l'Assemblée, pour pérenniser l'encadrement des loyers plutôt que de le prolonger de deux ans, a été rejeté, marquant le choix de la chambre haute de recentrer le dispositif.

Où en est le texte

Après son adoption par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 à l'issue de la première lecture, le texte a été examiné au Sénat du 12 décembre 2025 au 21 octobre 2026, date à laquelle il a été adopté en première lecture par 325 voix pour, 17 contre et 2 abstentions, dans une version recentrée sur l'encadrement des loyers et prévoyant une prolongation de deux ans plutôt qu'une pérennisation.

Le texte est entré le 22 octobre 2026 en deuxième lecture à l'Assemblée nationale, où il se trouve actuellement en commission. Les députés devront se prononcer sur les modifications apportées par le Sénat, notamment le remplacement de la pérennisation par une prolongation de deux ans et la suppression des dispositions relatives au congé du bailleur.