Lexique parlementaire
Encadrement des loyers
Dispositif réglementaire qui plafonne le montant des loyers dans certaines zones tendues, à la relocation ou à la première mise en location, afin de limiter les hausses excessives.
L’encadrement des loyers est un dispositif de régulation du marché locatif privé qui plafonne les loyers dans les zones où la tension entre l’offre et la demande est la plus forte. Il s’applique au moment de la conclusion d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, et vise à contenir les hausses excessives sans bloquer l’ensemble du marché.
Mécanisme du loyer de référence
Le dispositif repose sur la publication d’un arrêté préfectoral fixant, par secteur géographique, par type de logement (meublé ou non), par époque de construction et par nombre de pièces, trois niveaux de loyer :
- Le loyer de référence, correspondant au loyer médian du marché local.
- Le loyer de référence minoré (loyer de référence diminué de 30 %), en dessous duquel le bailleur peut demander une réévaluation.
- Le loyer de référence majoré (loyer de référence augmenté de 20 %), qui constitue le plafond à ne pas dépasser.
Un complément de loyer peut être ajouté si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes et non prises en compte dans le loyer de référence. Ce complément doit être mentionné au bail et peut être contesté.
Cadre législatif
La loi ELAN de 2018 a réintroduit l’encadrement des loyers à titre expérimental, après une première tentative avortée issue de la loi ALUR de 2014. Elle permet aux communes situées en zone tendue de candidater pour y être soumises, selon des critères définis par décret. Ce mécanisme expérimental a été pérennisé par la loi du 23 novembre 2018 dite loi de finances, puis consolidé.
Articulation avec les autres dispositifs
L’encadrement des loyers ne doit pas être confondu avec le gel des loyers à la relocation, qui est une mesure distincte. Il s’articule également avec les plafonds de ressources et de loyers propres au logement social, qui relèvent d’un régime séparé.
Pourquoi c’est utile en affaires publiques
Pour les fédérations de bailleurs, les promoteurs, les associations de défense des locataires ou les collectivités locales, l’encadrement des loyers est un terrain de négociation réglementaire actif. Les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence sont renouvelés annuellement, offrant autant d’occasions d’intervention ou de contestation. La cartographie des zones soumises au dispositif évolue régulièrement, ce qui impose une veille continue.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
C'est un mécanisme qui fixe un loyer de référence par type de logement et par quartier dans certaines communes. Le bailleur ne peut pas dépasser un plafond calculé à partir de ce loyer de référence, sauf à justifier d'un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles.
Dans quelles villes s'applique l'encadrement des loyers ?
Le dispositif s'applique dans les communes ou EPCI ayant demandé à y être soumis et remplissant les conditions légales de tension du marché locatif. Paris et plusieurs autres agglomérations ont mis en place ce dispositif, après y avoir été autorisées à titre expérimental par la loi ELAN.
Quelles sont les sanctions en cas de dépassement ?
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir la réduction du loyer et le remboursement du trop-perçu. Le bailleur peut également être condamné à une amende administrative.
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